錦華園小區，大興區黃村鎮林校路街道義和莊東里，建成于2004年。居民反映，小區第一個物業前兩年因為服務差、業主拖欠物業費，跑路了。第二個物業進駐兩年，與業主關系徹底鬧僵，又有撤離的跡象。

　　物業一換再換、越換越鬧心，在北京甚至全國范圍內比比皆是。物業管理專家路軍港告訴記者，如果不改變傳統物業經營的模式，越換越鬧心的事還會繼續發生。

　　焦點

　　物業告業主 并且勝訴了

　　錦華園鄰近南六環，周邊房產均價都超過了35000元/平方米，甚至有的接近40000元/平方米。而錦華園的二手房均價還不到25000元/平方米。

　　記者在錦華園走訪時發現，雖然格局較新，但小區整體環境堪憂。在一塊地面停車場，一大片雜物胡亂堆放，覆蓋了四五個車位，無人清掃。錦華園另一個嚴重的問題是違建橫行，除了一樓業主在院子里搭簡易房，頂樓的業主還在頂樓露臺上私搭違建。

　　小區第一個物業2013年“跑路”了。幾個月后，現在的物業公司經居民代表同意進駐小區。沒想到兩年之后，小區環境再次變得臟亂，又有居民開始拖欠物業費。這次新物業沒“跑路”，而是起訴了。新物業“嘉隆中天”將十幾位拖欠物業費的業主告上法院，并最終勝訴，法院判決拖欠物業費的業主補繳物業費。

　　爭議一

　　雜物違建歸不歸物業管？

　　錦華園業主與物業的一大爭議就是小區內的違建和雜物等問題，業主認為這鐵定歸物業管，不管就是物業不作為，因此有理由拖欠物業費。而物業王經理回應稱：“屋頂違建，我們也勸導過多次，但是真管不了，沒有權力管，這應該是屬于城管的管理范圍。占車位的那些雜物，是一位老大爺的，我們也勸過多次，沒用，誰跟他說他就跟誰急，我們也真是沒轍?！?/span>

　　解讀

　　物業有勸導權沒執法權

　　路軍港認為，維護小區環境是物業躲不開的責任，但物業確實只有勸導權，沒有執法權。對于未建的違建，物業可以通過門崗的控制，控制材料進入。已建違建，物業只能上報、登記等待執法部門處理?！拔飿I不是神仙、超人，像違建這種，物業確實沒執法權，這不是拖欠物業費的理由?！?/span>

　　爭議二

　　拖欠物業費誰吃虧？

　　王經理稱，自2013年進駐以來，一共只有不到50%的業主繳納過物業費，其中很多只繳了一年。

　　有些業主認為小區環境不佳，缺少綠化，她表示因為物業費拖欠太多，物業無力承擔。

　　解讀

　　拖欠物業費業主更吃虧

　　路軍港認為，表面上看，業主欠了物業的錢，物業吃虧了，但實際上最終吃虧的是業主。此外，“物業手里握著債務權，比如說小區有50%的業主繳費，物業只提供50%的服務，但是一旦物業撤出，把拖欠物業費的業主告了，可以收回欠繳的50%費用。這50%的錢，就全部變成物業的利潤點了?！笔艽擞绊?，小區環境下降房價低迷，都是業主的損失。

　　爭議三

　　物業該向街道還是業主負責？

　　“如果不是當初跟街道簽了5年合同，我真不想干了”，王經理說，物業公司需要負責的對象是街道、居委會。

　　王經理表示，自己的公司屬于“私企”，“真想走，誰也攔不住我?！钡撬矎娬{，公司暫時不會撤離，必須要回欠繳的物業費?！扒肺疫@五六十萬元怎么辦？那都是我的錢，我不要回來，是不會撤的?！?/span>

　　解讀

　　物業必須對業主負責“這肯定不對，物業公司必須向業主負責，收的錢是業主的。他們要是向街道負責，怎么不找街道去要錢？”路軍港說。路軍港認為必須明確，物業費是全體業主的錢，包括小區里的燈箱、電梯廣告等公共收益，其實都是全體業主的錢。

　　解決的辦法倒也不復雜，路軍港建議嘗試“酬金制”，用物業費和公共收益的固定比例，作為物業公司的酬金，其余管理費用開銷全部透明公示?！拔飿I是業主雇來的，只拿酬金，業主們決定物業費的去向，對物業不滿意，可以解雇?！?/span>

　　本報記者 孫毅 D175

 本文來源：北京晚