一、現代服務業與物業管理的相關概念

　?。ㄒ唬┈F代服務業的概念

　　現代服務業是指建立在全新的商業模式上，以信息網絡技術為主要支撐，并且使用全新的服務理念以及相關服務技術的現代服務產業。同時現代服務業也包括了隨著相關技術發展而產生的全新服務業態，同時也包括了使用現代相關技術來對傳統的服務業來進行一系列的改造以及相應的提升。

　　而通過現代服務業的使用，能夠得到不同于傳統物業管理的效果。具體來說就是通過現代服務業的相關使用，讓物業服務能夠達到高技術含量，高附加值以及高人力資本的特點。

　　正是因為擁有了這些特點，在進行具體的物業管理過程中，也就能夠讓物業管理達到更高的效率。由于物業管理的效率變得較高，并且在進行服務的過程中也使用到了各種現代服務的理念以及信息技術以及網絡技術，因此在進行物業管理的過程中的效果也能夠讓業主滿意，從而達到物業管理創新以及轉型升級的效果。目前也有一種觀點，將現代服務業歸納為兩新五高。兩新五高的概念為在進行物業管理的過程中使用新服務模式以及在新服務領域上進行物業管理。五高的概念為高增值服務，高智力密集，高技術含量，高文化品位和高服務質量。通過兩新五高概念的理解我們可以發現，現代服務業需要在新服務領域上進行相應的服務，也就是說現代服務業需要適應目前社會和人們的需求以及現代產業的發展要求，并且需要將消費性服務領域進行突破，從而形成新型的生產型服務業，智力型服務業以及公共服務業。而新服務模式的概念是指一種新型的服務業態，這種服務業態能夠通過服務模式的創新以及服務功能的轉換而實現。

　?。ǘ┪飿I管理的概念

　　物業的概念是指已經建設完成并且已經開始投入使用的各種房屋以及與之配套的各種相關的設備，場地以及相關設施。對于物業的大小而言，并沒有明確的標準，可以是一個小型的單元住宅，也可以是一棟大廈。而且如果同一棟建筑物的功能不同，也可以分成不同的物業。在業態的分類上，物業主要分為了居住物業，商業物業，工業物業以及其他用途物業。在居住物業上，主要是指人們生活所使用的建筑，例如公寓，別墅，住宅小區以及度假村等。需要注意的是居住物業包括了這些建筑相配套的公共場地以及設備等。商業物業可以稱之為投資型物業。商業物業主要是指可以通過經營而獲取增值以及持續增長回報的物業。在商業物業的具體分類上，主要可以分為辦公物業以及商業服務物業。商業服務物業主要是一些供商業以及服務業所使用的建筑場所，這類建筑場所主要是一些百貨商店、超市、專賣店以及酒店等等。而辦公物業主要是一類供從事生產、經營、服務、咨詢等管理人員以及工作人員工作的場所，主要是指一些寫字樓、辦公樓等。按照寫字樓的不同檔次通常分為了甲級寫字樓，乙級寫字樓以及丙級寫字樓。商業物業的發展主要與物業當地的市場繁榮有關，尤其是與金融也有關，例如保險業、銀行業、投資業以及一些旅游、咨詢等行業。工業物業是指為人們的生產活動而提供的一系列房屋。這一類房屋主要包括了一些輕工業和重工業在生產過程中所使用的廠房。工業物業一般用于自用，也有的用于出租。在其他用途物業方面，也被稱為特殊物業。特殊物業包括了高爾夫球場、飛機場、碼頭、橋梁、加油站、賽馬場等等。特殊物業的特點往往需要得到政府的相關許可。對于物業管理而言，就是物業的業主將所有建筑物以及建筑物配套的各種設施，公共場地委托給物業服務企業，讓物業服務企業對業主所有的建筑物以及建筑物配套的設備，設施，場地進行管理的活動。我國的物權法中規定了業主能夠自己將所有的物業進行相應的管理，也可以將物業的管理工作委托給物業管理服務企業或者其他管理者進行相應的管理。廣義的物業管理上，包括了業主共同進行物業管理的過程以及委托其他管理人員或是物業服務企業管理的過程。而狹義的物業管理是指業主委托物業服務企業按照物業管理合同的相關條款來進行對房屋的設備以及公共設施，房屋建筑本體，衛生，綠化，交通，生活秩序等規定的管理項目進行修繕以及維護的活動。傳統的物業管理往往只是注重與管理以及維護，進行物業管理的過程中物業管理人員經常忽視了服務的理念，因此在進行管理活動時經常會與業主發生分歧，嚴重時甚至還會與業主發生沖突，這也是目前我國社會上業主與物業服務部門的關系不融洽的主要原因之一。

　　二、傳統物業管理向現代服務業轉型升級的意義

　?。ㄒ唬﹤鹘y物業管理向現代服務業轉型升級是社會趨勢

　　我國科技創新環境的優化，創新發展態勢的不斷發展和科技部專項規劃從共性關鍵技術攻關所取得的進展都能夠表示出現代服務業發展的環境在我國社會已經開始逐漸形成。并且近年來全世界的產業結構也開始由傳統的工業經濟轉向為服務經濟。大力發展具有極大附加值的現代服務業已經成為了全國乃至全世界經濟的發展趨勢。而在經濟危機過后，人們開始認識到大力發展現代服務業，積極搶占后危機時代的經濟發展戰略制高點已經成為了現代經濟發展中必不可少的一項活動，對于我國而言也是一樣的。在我國的社會活動中，如果沒有高質量的物業管理，那么我國社會的生產活動以及人們的生活水平也會受到極大的影響。在生產活動方面，如果物業管理不能夠按照要求進行，那么在生產過程中也就會受到一系列的阻礙，從而影響到我國的經濟發展。

　　而在我國人民的生活水平上，如果物業管理工作不到位，那么也會讓我國人民的生活和休息質量大打折扣，也會對我國的經濟發展造成一定的阻礙。為了更好的發展我國經濟以及人民生活水平，目前傳統物業管理向現代服務業轉型升級已經成為了我國社會發展的必然趨勢，傳統的物業管理如果不進行向現代服務業的轉型和升級，那么勢必是會被淘汰的。

　?。ǘ┪飿I管理向現代服務業轉型升級是物業管理科學發展的必然選擇

　　隨著我國建筑業以及人們生活水平的高速發展，在近年來我國的物業管理已經在呈現出了一種極為快速的發展勢頭。但是由于這種發展水平仍然是以傳統的物業管理模式和方法作為基礎，因此在發展速度上總體而言仍然是較低的水平狀態。在我國傳統的物業管理模式上而言，主要是采用了勞動密集型以及簡單服務提供者的方式來進行的。這種管理方式由于物業管理者的自身水平不高以及在進行物業管理的過程中并沒有采取一些行之有效的措施，因此通過這樣的方式來進行物業管理勢必會造成限制物業服務行業發展的后果，同時也會讓物業管理服務企業的經濟運營以及盈利狀況變得狹窄。在這樣的情況下，進行物業服務的過程中服務質量也就會與我國人民目前的需求出現較大的差距，不能夠達到我國社會對于物業管理的要求。而在具體的物業管理服務中相應的引入一些全新的技術，全新的業態以及服務方式能夠實現將物業管理由以往的粗放型傳統服務業向集約型現代服務業轉變的要求。也就是說物業管理向現代服務業轉型升級是物業管理科學發展的必然選擇，也是目前我國物業服務企業能夠得到較大發展的唯一道路。

　　三、傳統物業管理向現代服務業轉型升級的主要方法

　?。ㄒ唬┩ㄟ^使用現代信息技術來推動物業服務的發展

　　如果要讓傳統物業管理向現代服務業轉型升級，那么必不可少的前提條件就是需要使用現代信息技術來讓物業服務的發展能夠得到推動。在具體的現代信息技術的使用上，主要是需要建立起以物業管理區域為基礎的信息化管理系統，并且能夠通過這個系統來將管理項目的服務水平得到提升。在具有了信息化管理系統的基礎后，就需要實現同城項目聯網的目標。在實現同城聯網的目標后，就能夠使用物業管理的軟件系統。物業管理的軟件系統主要包括了客戶管理，房產管理，收費管理，客戶服務，倉庫貨物，秩序維護，保潔綠化，辦公管理等等不同的功能。不僅僅是需要建立起信息化管理系統，同時也需要其他的一些物業管理信息手段來將物業管理的服務水平進行相應的提升。例如目前的一些物業服務企業建立了相關的網站平臺以及注冊了網絡郵箱，或是創建了一業主為主要成員的微信群，QQ 群等等，也相應的注冊了微博以及博客，通過這些方式來將與業主溝通的平臺進行了拓展，從而讓業主與物業服務企業之間的溝通途徑顯得更加豐富，同時也能夠讓業主與物業服務企業之間的溝通內容更加的深化，將溝通效率提升到了一個新的高度。一些物業服務部門也開始使用了電話網絡監控的手段，讓業主投訴的內容能夠更好的得到處理，同時也可以讓維修事項等等能夠盡快的得到落實。通過使用這些現代信息技術，能夠讓我過的物業服務企業的服務效率得到提升，這也是我國的物業服務企業向現代服務業轉型升級的前提條件。

　?。ǘ┩ㄟ^發展特約服務項目來促進物業服務企業的發展

　　隨著我國經濟文化的不斷發展，我國大多數的業主對于文化需求以及物質需求也在不斷的提升。為了應對這樣的狀況，我國的物業服務企業就需要將自身的服務項目進行相應的優化，發展特約服務項目來促進自身的發展。例如可以在實際的物業管理過程中深度挖掘業主的需求，從而了解到業主在物質需求與文化需求的方面具體是需要怎樣的物業服務，讓物業服務企業自身的服務水平上到一個新的臺階。在一些社區中，物業服務企業開始使用一種新的服務模式來為業主提供生活上的服務。這種服務模式主要是將傳統的家政服務項目進行捆綁打包，這些家政服務的項目包括了日常的烹飪、清潔、保姆等服務，能夠滿足不同業主的日常需求。通過這樣的服務，能夠讓業主不需要根據自身的需求來對日常的家政服務進行一項項的關注以及委托，不僅方便而且通過捆綁打包的方式也能夠為業主的安全提供更加完善的保障。

　　同時一些物業服務企業也與金融機構，建筑企業等合作，為業主提供了日常休閑以及金融方面的便利。特別是一些物業服務企業開展了房屋租賃、代管等服務，讓業主在需要將房屋進行出租時免去了與房屋中介進行斡旋的麻煩。這些特約服務項目的到了大多數業主的青睞，并且通過特約服務項目的實施，物業服務企業也能夠得到一定的回報，更重要的是通過一系列的特約服務項目的制定，設計與實施的過程中，物業服務企業明確了現代服務業的一些需要注意的方面，為傳統物業管理向現代服務業轉型升級提供了堅實的基礎。

　?。ㄈ┦褂霉操Y源來進行物業管理的服務

　　根據我國的相關法律法規規定，如果物業企業征得了相關業主以及業主大會的同意，并且按照相關的要求辦理了有關手續后，就能夠使用物業的公共設施以及相關的物業公共場地來進行經營活動，并且收取合理的利益。在這一點上，目前我國的物業服務企業主要是靠廣告來進行盈利的，社區廣告成為了十分普遍的一種物業資源的經營方式。在社區廣告方面，主要可以在社區內部設置一些燈箱，在燈箱上貼上透光的廣告膜，這樣的方式不僅可以為業主提供路燈，同時也能夠展示廣告，為業主在信息資源的了解上提供一定的便利，同時也可以給物業服務企業帶來一定的盈利和收入。在停車場的欄桿上也可以貼上廣告貼膜，這樣的方式不僅能夠讓停車場的欄桿顯得不單調，也能夠為業主以及物業服務企業帶來一定的便利以及收入。不僅是廣告的形式，對于一些車位較為緊缺的社區，物業服務企業也可以使用公共場地來進行新車位的劃分工作，通過新車位為業主提供了極大的便利，同時也可以讓物業服務企業的收入得到一定的增長。而且在業主停車的方面，物業服務企業也可以與當地的汽車修理服務企業合作，使用小區內的公共用地來進行洗車，修車等一系列的服務，為業主提供了極大的便利。不僅是這幾種服務方式，在實際的物業管理過程中，物業服務企業也可以通過自身的觀察或是對業主采取問卷調查等形式來發現可以進行的公共資源服務。但是在使用公共資源進行服務的過程中，物業服務部門需要注意到由于物業產權的復雜性，在進行經營的過程中需要著重保護相關所有權人的利益，并且注意合理經營，規避風險，真正的做到為業主謀福利，提升自身的利益。通過使用公共資源進行經營的方式，物業服務企業能夠使用與以往不相同的方式來進行經營，這樣的經營方式是目前世界上較為流行的物業服務企業經營方式，通過使用公共資源來進行經營的方式，物業服務企業能夠盡快的掌握現代服務的方式方法，對于傳統物業管理向現代服務業轉型升級十分有幫助，同時也為傳統物業管理向現代服務業轉型升級提供了條件。

　?。ㄋ模┪飿I服務企業需要將服務延伸到整個房地產鏈條上現代物業服務企業的發展主要是在完成交付后的物業

　　上進行管理，并且傳統物業管理向現代服務業轉型升級也是在交付后的物業上進行管理的升級，在這些轉換的過程中讓物業服務企業的管理方式逐漸的覆蓋到房地產管理的各個環節上。在這一方面，將物業服務延伸到房地產行業的整個鏈條上也就顯得極為重要。例如目前我國的一些物業服務企業已經開始注意到了為業主打造出一種一站式的多元化服務體系。在這一服務體系中，主要是在房屋設計的階段或是在房屋進行銷售之前就相應的提供一些物業服務方面的專業意見，并且物業服務企業需要親自參與到房屋的設計中，通過參與到房屋的設計中，并且提供一系列的意見就能夠讓房屋的設計工作更加適合于業主的居住。在房屋進行銷售的階段中，物業服務企業也需要為業主提供相關的銷售服務與咨詢工作，通過對不同人群的需求了解與自身具體狀況來提供一些適合的房屋信息，便于挑選。在房屋銷售完成后，也需要物業服務企業繼續提供相應的物業服務。而在業主購房完成后的入住前，物業服務企業需要與客戶保持長期的溝通以及聯系，并且在入住的過程中，小區的技術人員與房屋設計的工程師需要全程的陪同驗房，讓業主在驗房的過程中能夠感到貴賓般的禮遇，同時也能夠讓業主滿意收房，免除了業主的后顧之憂。在業主入住房屋后，物業服務企業就需要開設相關的服務通道，同時也需要保持服務通道的暢通，在進行業主服務的過程中使用 CRM 系統來與保修企業實現無縫對接，真正的實現維修工作的及時響應以及快速處理。通過這一系列的工作，能夠極大地提高物業服務企業的管理水準以及服務品質，讓業主真正的滿意。而且這種一站式的服務方式也滿足了目前我國人民高速生活狀態中的需求，免去了在進行驗房，收房過程中的一些繁瑣環節，受到了業主的廣泛歡迎，并且這樣的先進服務方式也是傳統物業管理向現代服務業轉型升級的重要標桿。

　?。ㄎ澹┪飿I服務企業需要在特種物業方面進行延伸服務來提高服務水平

　　在我國的政府部門以及醫療、教育、金融等后勤社會化改革的高速發展以及不斷深入的同時，一些特種物業方面的服務工作已經成為了我國物業服務企業的重要細分市場。面對這一新型的項目業態，我國的物業服務企業可以積極的進行拓展性的服務內容，當然同時也需要做好常規的物業管理。例如在我國的一些物業服務企業中，進行的特種物業服務已經不僅僅局限于常規的物業服務內容，同時也深入到了機關的后勤和心中。在具體的特種物業拓展服務方面，主要是開展了會務服務，升國旗服務以及辦公空間服務等各項特色的服務。通過這些特色服務不僅讓特殊物業的使用者得到了相當大的便利，免去了請專人來進行這一類特殊服務的繁瑣，同時由于物業服務企業的專業性和價格因素，也能夠省去一些費用。對于一些研究所，路橋管理部門的特殊物業服務，一些物業服務企業開展了前臺服務，員工接送，咖啡廳等一系列的服務，通過這些服務，能夠讓特殊物業的業主在細微處感到物業服務部門的優質服務，并且也帶去了相當大的便利。而對于物業服務企業而言，在特殊物業開展的延伸服務是對新領域的挑戰，進行特殊物業的延伸服務過程中能夠讓物業服務企業得到更多的經驗，這也是傳統物業管理向現代服務業轉型升級的重要條件。

　　四、結語

　　由于我國經濟建設與社會生活的高速發展，目前我國人民對于物業管理的要求也在不斷提高。對于物業服務企業而言無疑是一種挑戰，因此我國的物業服務企業就需要將自身的管理方式來向現代服務業進行轉型以及升級。通過向現代服務業的轉型升級，能夠讓物業服務企業的服務能力得到提高，讓我國人民能夠得到更為優質的物業服務。